Proptechs: panorama e impacto das startups do mercado imobiliário

Como um dos mercados mais importantes de todo país, o setor imobiliário tem papel fundamental na economia. É responsável por criar, gerir imóveis e dar incentivos de créditos para que as pessoas possam adquirir seus lares e as empresas alocarem seus recursos materiais e humanos. Mas nos últimos anos, esse mercado teve que lidar com o surgimento das proptechs. 

Essas startups inovadoras mudaram a regra do jogo ao oferecer serviços completamente diferentes. A tecnologia e a experiência digital passaram a pautar as soluções e se tornarem mais comuns. Em nosso estudo Distrito PropTech Report 2020 estudamos a fundo esse setor e ao avaliar os números e quando essas startups nasceram encontramos um dado bem interessante. Nos últimos quatro anos, surgiram mais proptechs do que nos últimos 20 anos somados. Sendo que o  maior pico de abertura de startups concentra-se entre 2016-2020, volume superior ao do período entre 2000 e 2015.

Mas antes de falarmos dessas startups e o do que descobrimos com nosso estudo, é importante contextualizar o cenário desse mercado e entender como ele funciona.

Como o mercado pode ser dividido

A inovação atua em todos os setores de Real Estate aquecendo um mercado formado por 4

grandes players: incorporadoras, construtoras, imobiliárias e iBuyers. Conheça cada um deles:

• Construtora: responsável por todas as etapas da construção civil, como projeto de engenharia, contratação de equipamentos, mão-de-obra, tecnologia construtiva, garantia dos prazos acordados e testes de qualidade.
• Imobiliária: as atribuições básicas de uma empresa imobiliária são a venda ou locação de um imóvel, pela qual a empresa ganha uma comissão.
• Incorporadora: responsável por identificar oportunidades, adquirir o terreno e realizar estudos de viabilidade do projeto do empreendimento.
• Estante de vendas: Óculos de Realidade Virtual, mapas interativos, maquetes, catálogos digitais, visualizações detalhadas por meio telas touch, são maneiras inovadoras que as incorporadoras usam
• para a venda dos imóveis em seus estandes.

Panorama do mercado imobiliário

Segundo estudo do Sindicato de Habitação (Secovi), em 2019 a venda de imóveis residenciais em São Paulo cresceu em 49,5% se tratando do melhor ano desde 2004, sendo vendidas mais de 44,7 mil unidades na capital paulista. Contudo, apesar do crescimento interno, de acordo o Doing Business do Banco Mundial, que contabiliza os negócios imobiliários de 190 países, o Brasil ocupou o 109º lugar registrado em 2019.

Em posicionamento do Ministério da Economia, no Relatório Indicador do Mercado Imobiliário é almejado estar entre os 50 colocados. No entanto ainda há diversos pontos de atrito que impedem esse crescimento de chegar ao nível de países nas primeiras colocações. Um dos maiores deles é o de  de adquirir crédito para aquisição ou fiadores para alugar um imóvel, principalmente pelos consumidores de baixa renda.

Dessa forma para sanar essas e outras dores, as proptechs vêm colaborando com 

o crescimento do setor e participando ativamente da transformação digital mundial. Neste sentido, ao longo do estudo foi analisado todo o ecossistema de startups do setor no Brasil, e chegamos a mapear 343 startups ativas e prontas para solucionar dores e desejos de milhares de consumidores do segmento. Além disso, no estudo também foram levantadas estatísticas, cases nacionais e internacionais com trajetórias, estratégias e informações relevantes para entendimento dos pontos mais abrangentes aos específicos.

Contexto 

Nos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro vem passando por altos e baixos. Durante os cinco anos seguintes à crise americana de 2008, tivemos um período de grande  prosperidade na economia e no setor brasileiro, com a valorização imobiliária de 121%, segundo BID. Entre 2008 e 2011, por exemplo, a valorização anual foi acima dos 20%, tendo de 2010 a 2011 o volume de financiamentos para construção e compra aumentando 42%.

Em 2013, enfim, houve um recorde de R$ 109,2 bilhões em financiamentos, com 529,8 mil imóveis financiados. Entretanto, em 2015, presenciamos uma das maiores instabilidades econômicas da história do Brasil, trazendo juros altos e crédito escasso no setor.

Houve um decréscimo de 33% aproximadamente R$ 76 bilhões em financiamentos, além de queda real nos valores do imóveis, trazendo o setor e a economia a um status de baixa. Porém em 2019, já observamos sinais de uma nova retomada do mercado. No terceiro trimestre, houve um crescimento de 20% no segmento de imóveis de médio e alto padrão (MAP) em relação ao mesmo período do ano anterior, já os lançamentos 

de imóveis de baixa renda tiveram um aumento de 11%, sendo impacto de algumas medidas implementadas por órgãos reguladores e pelo Governo, como a taxa de juros (SELIC) baixa como nunca antes registrada, atingindo 4,25% ao ano atingindo diretamente os financiamentos. Além disso, também a modalidade de crédito imobiliário oferecida por bancos, indexado ao IPCA que oferece mais opções de financiamento aos consumidores. Aliás, o crescimento de Fundos imobiliários em número de investidores atingiu o recorde de 500 mil investidores pessoas físicas sendo um terço do total de investidores da IBOVESPA, segundo a Infomoney, que aumenta a oferta de imóveis para consumo.

Em virtude disso, o VGA (Valor Geral de Vendas), vem demonstrando aumentos, principalmente em São Paulo com crescimento de 44% nos imóveis comercializados e expansão de 47% entre os lançados. Mantendo o mesmo ritmo, tudo indica que em 2020 haverá um crescimento significativo no setor voltando aos altos índices de crescimento.

O que o Distrito Dataminer descobriu sobre as proptechs

Quase metade do mercado de proptechs resolvem problemas criando uma vitrine virtual para a oferta dos produtos no modelo Portal de Oferta. Veja abaixo, das 343 proptechs mapeadas, 2014 estão dentro da categoria “Portal de Oferta” e vale lembrar também que algumas das startups que estão na categoria de iBuyers (como é o caso do QuintoAndar) também acabam atuando como portais de oferta.

Durante a elaboração do estudo também descobrimos que:

• Maior parte das proptechs além de serem B2B também têm como foco resolver problemas internos de seus clientes, atuando em categorias como Marketing e Gestão de Propriedade.
•  Mais de 80% dessas startups atuam com menos de 20 funcionários. Destaque para os iBuyers que fogem desse padrão e ultrapassam a marca de 1000 funcionários. Isso acontece porque startups como Loft e QuintoAndar estão dentro dessa categoria e por serem Unicórnios, com alto número de colaboradores e atuação, acabam influenciando esses números.
• Ao analisarmos como a sociedade dessas empresas é composta caímos novamente em um dado comum em nossos mapeamentos. A maior parte dos fundadores das proptechs podem ser definidos da seguinte forma “dois sócios homens de 39 anos, nascidos em São Paulo”.

Gostou do estudo? Para conferir o material completo e detalhado, com muito mais informação e gráficos, baixe gratuitamente o Distrito PropTech Report 2020.